7 étapes sont indispensables au bon déroulement d’une opération immobilière :
- La prospection foncière
- La conception du projet
- Le permis de construire
- La commercialisation
- Le financement du programme immobilisé
- La construction
- La livraison
1 – La prospection foncière
Lors de la prospection foncière, le promoteur recherche les terrains disponibles pouvant accueillir un projet immobilier.
Il va pour cela collecter toutes les informations relatives au terrain :
- L’emplacement,
- Les règles d’urbanisme,
- Les infrastructures existantes ou futures,
- Le contexte socio-économique.
Le promoteur tient compte de plusieurs autres critères afin de s’assurer de son éligibilité à la construction. Pour cela, des recherches sont effectuées auprès des autorités compétentes afin d’avoir le maximum de détails sur la constructibilité du terrain.
Si le terrain entre dans les exigences du promoteur, celui-ci prend contact avec les propriétaires pour discuter de l’éventualité d’une acquisition.
2 – La conception du projet de promotion immobilière
Pour réaliser un projet cohérent, une étude de marché est réalisée. Celle-ci permet de connaître et d’identifier les besoins relatifs à l’emplacement de la construction : évolution du marché du logement, démographie, infrastructures de la ville, perspectives de développement.
Lorsque toutes les étapes de recherche sont réalisées, le promoteur en collaboration avec un architecte, réalise une étude de faisabilité du projet. Celle-ci dépend des contraintes techniques collectées, principalement autour du PLU (Plan Local d’Urbanisme). L’architecte réalise des coupes et des plans, permettant aux promoteurs immobiliers de définir précisément la surface de plancher du projet et le nombre de logement ou commerces que celui-ci peut réaliser avant de le présenter à la mairie pour une validation de principe avant de développer le permis de construire.
3 – Le permis de construire
Pour obtenir une validation administrative du projet, le promoteur réalise une demande de permis de construire auprès de la Mairie. Des documents spécifiques sont demandés afin d’analyser si le projet correspond aux règles établis dans le PLU.
Dans la plus grande majorité des cas, l’instruction du permis de construire par les services de l’urbanisme se réalise en 3 mois. Si celui-ci est accepté, il sera affiché à la mairie pour que chaque concitoyen puisse en prendre connaissance.
Si le permis de construire est refusé, le promoteur peut déposer un nouveau dossier.
Lorsque le permis de construire est accordé, celui-ci est valable pendant 3 ans, renouvelable 1 an à deux reprises, pour un total de 5 ans maximal.
4 – La commercialisation
Le logement est généralement proposé en VEFA ou Vente en l’État futur d’achèvement. Le prometteur s’engage à livrer le logement à l’acquéreur. Pour tenir cet engagement, il s’associe à un établissement financier qui lui permet d’obtenir une GFA (Garantie Financière d’Achèvement). Ainsi, si le promoteur n’a plus la capacité de terminer la réalisation du projet, la banque prend le relais, sans aucun frais supplémentaire pour l’acheteur.
5 – Le financement du programme Immobilier
Un programme immobilier implique des besoins de financements conséquents pour subvenir aux premiers engagements et pour faire face aux aléas du projet.
Ces financements proviennent de 3 sources :
- Les fonds propres du promoteur,
- Le financement bancaire,
- Les appels de fonds des ventes en l’État de Futur Achèvement (VEFA).
6 – La Construction
Le promoteur immobilier porte la casquette de maître d’ouvrage. Pour se faire, il se fait accompagner d’un Maitre d’œuvre d’Exécution, d’un Pilote, d’un Architecte, de Bureaux d’Etudes, d’Assistants au Maitre d’Ouvrage et d’entreprises spécialisées. Chacun apporte ses compétences à la réalisation du projet immobilier.
Le Maitre d’œuvre d’Exécution, véritable patron du chantier, veille pour le compte du promoteur à l’avancement du chantier, au respect des plans transmis par l’architecte et à la qualité des prestations effectuées par les entreprises sélectionnées.
7 – La Livraison
Une fois les logements totalement achevés, le promoteur immobilier peut procéder à la livraison des appartements. Les acquéreurs ont alors la possibilité d’émettre des réserves en cas de malfaçons constatées. Le promoteur dispose de 2 mois pour effectuer les travaux nécessaires afin de lever les réserves indiquées sur le procès-verbal de livraison signé par toutes les parties.
En général, on compte entre 18 et 24 mois pour la réalisation d’un programme immobilier, à compter du moment où le promoteur dispose d’un terrain constructible.
