QU’EST CE QUE LA VEFA ?
La VEFA, (Vente en Etat Futur d’Achèvement) est un contrat immobilier permettant d’acquérir sur plan un bien immobilier qui n’est pas encore bâti, ou en cours de construction et que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé.
Lorsque la VEFA concerne une vente portant sur des locaux à usage d’habitation ou mixtes nous rentrons dans le régime du secteur protégé des VEFA. Ce régime très encadré par la législation impose de respecter des dispositions particulières (échéancier de paiement, date de livraison, garantie d’achèvement, …), à peine de nullité du contrat et de sanctions pénales à l’encontre du promoteur immobilier.
Le contrat de VEFA permet à l’acquéreur de devenir le propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux par le versement des sommes appelées par le promoteur aux étapes définies dans l’échéancier de paiement présent dans le contrat de réservation..
LES ÉTAPES ESSENTIELLES DE LA VEFA ?
Lors d’une vente en VEFA, les étapes se décomposent de la manière suivante :
1. Le contrat de réservation ou avant-contrat
Ce contrat de réservation est établi entre le promoteur et le réservataire. Il permet au réservataire de réserver le bien qui l’intéresse dans le programme immobilier et d’en déterminer les éléments essentiels.
Les éléments nécessaires à la conclusion du contrat de réservation.
• La localisation du bien,
• Le nombre de pièce (T1, T2, T3…),
• La superficie totale du bien,
• Le prix,
•Les caractéristiques principales de la construction par l’intermédiaire d’une notice descriptive,
•la date de livraison prévisionnelle du bien réservé,
•La date prévisionnelle de conclusion de l’acte authentique,
•Le rappel des conditions légales pour se rétracter de l’achat.
Attention : Tout autre avant-contrat est nul et le versement de somme pour cette occasion est interdit. Il expose le vendeur à des sanctions pénales.
Dès que le contrat de réservation est signé, le bien est bloqué et le vendeur ne peux plus le proposer à la vente.
Le vendeur peut demander au réservataire de fournir un dépôt de garantie au promoteur (compte séquestre du notaire ou de la banque partenaire de l’opération).
Le législateur a défini des plafonds de dépôt de garantie à ne pas dépasser. Le dépôt de garantie s’établit en fonction du prix prévisionnel et des délais de livraison :
Il s’élève à 5% du prix prévisionnel de vente si l’acte de vente est signé dans un délai de 1 an ;
Il est de 2% du prix prévisionnel de vente si la signature de l’acte de vente intervient dans un délai compris entre 1 et 2 ans ;
Si ce délai est supérieur à 2 ans, vous n’aurez pas de dépôt de garantie à verser.
2. Le délai de rétractation
Le délai de rétraction correspond au délai ou le réservataire peut renoncer à son achat, sans besoin de se justifier. Ce délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre. S’il le réservataire se rétracte dans ce délai, le réservataire est remboursé de la totalité des sommes qu’il a versées.
3. La signature de l’acte de vente authentique chez le notaire
Cette signature rend définitive l’engagement entre les différentes parties, et donc l’acte de vente. C’est à partir de ce moment que le réservataire devient acquéreur du bien.
En amont de la signature une notification du projet VEFA accompagné de l’ensemble des documents doit être communiqué au réservataire au moins 1 mois avant la date prévue de signature définitive de la vente afin de lui permettre de prendre connaissance des éléments présents.
Dans cet acte authentique, , des points importants doivent être mis en avant :
•Les caractéristiques exacte et détaillé du logement,
•Le plan côté des lots réservés,
•Le prix et l’échelonnement des paiement,
• Les pénalités dues en cas de retard de livraison du logement par le Promoteur ou en cas de retard de paiement par l’acquéreur,.
•La date de livraison prévisionnelle du logement,
•Les garanties financières d’achèvement des travaux,
•L’ensemble des assurances-construction souscrite par le promoteur,
•Le rappel des autorisations administratives obtenues (permis de construire, permis de construire modificatif, … ).
Des éléments complémentaires sont également transmis lors de la notification du projet d’acte VEFA :
Règlement de copropriété,
Etat descriptif de division,
…
4. Le paiement échelonné
Comme évoqué ci-dessus, le paiement s’effectue en fonction de l’avancée des travaux. Le législateur a des définis des plafonds à ne pas dépasser :
• 35% lors de l’achèvement des fondations
• 70% à la mise hors d’eau
• 95% à l’achèvement des travaux
Le solde (5%) sera à payer lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur
Le promoteur est libre de définir d’autres appels de fonds complémentaires sans dépasser les pourcentages indiqués précédemment.
5. La Livraison
Cette dernière étape est essentielle, l’acquéreur vérifie son nouveau logement et indique dans le procès-verbal de livraison les erreurs constatées pour que celles-ci soient reprise.,
Afin de récupérer les clés du logement acquis, l’acquéreur doit remettre le solde du prix au promoteur.
