Le dépôt de garantie en VEFA : tout ce qu’il faut savoir avant de réserver votre logement neuf

L’achat d’un bien immobilier en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), plus connue sous le nom d’achat sur plan, commence souvent par une étape clé : la signature du contrat de réservation.
Ce document, bien qu’avant tout une promesse de vente, engage déjà le futur acquéreur et le promoteur. C’est à ce moment qu’intervient le dépôt de garantie.

Mais à quoi sert-il ? Quel en est le montant ? Où est-il conservé ? Et surtout, dans quelles conditions peut-on le récupérer ?
1. Qu’est-ce que le dépôt de garantie en VEFA ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par l’acquéreur au moment de la signature du contrat de réservation d’un logement en VEFA.
Il matérialise l’engagement du futur acheteur et garantit au promoteur la volonté réelle de réserver le bien.
En contrepartie, le promoteur s’engage à réserver ce logement à l’acquéreur, aux conditions définies dans le contrat (prix, emplacement, surface, prestations, date prévisionnelle de livraison, etc.).
Le dépôt de garantie n’est pas une avance sur le prix du logement : il reste bloqué jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. À ce moment-là, il vient en déduction du prix total du bien.

2. À quoi sert le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie sert avant tout à sécuriser la transaction :

• Pour le promoteur, il atteste du sérieux du futur acquéreur et évite les désistements tardifs sans motif valable.
• Pour l’acquéreur, il garantit que le bien est bien réservé en exclusivité jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif.

Ainsi, ce dépôt fonctionne comme une « mise en attente » contractuelle du bien : le promoteur ne peut pas le vendre à quelqu’un d’autre tant que le contrat de réservation est en vigueur.

3. Quel est le montant du dépôt de garantie ?

La loi encadre strictement le montant du dépôt de garantie.
Il varie en fonction du délai prévu entre la signature du contrat de réservation et la signature de l’acte authentique de vente :

Délai prévu avant la signature de l’acte	Montant maximum du dépôt de garantie
Moins d’un an	5 % du prix de vente prévisionnel
Entre 1 et 2 ans	2 % du prix de vente prévisionnel
Plus de 2 ans	Aucun dépôt de garantie possible

Il s’agit d’un plafond légal (article R.261-28 du Code de la construction et de l’habitation).
Le promoteur ne peut donc pas exiger plus, même si le contrat le prévoit.

4. Où est conservé le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie ne doit jamais être encaissé par le promoteur lui-même.
Il doit être versé sur un compte séquestre, c’est-à-dire un compte spécial bloqué ouvert :

• soit au nom du promoteur chez un notaire,
• soit auprès d’un établissement bancaire agréé.

Ce compte est indépendant de la trésorerie du promoteur, ce qui protège totalement l’acquéreur.
L’argent reste immobilisé jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente, ou jusqu’à l’annulation du contrat dans les cas prévus par la loi.

5. Quand et comment le dépôt est-il restitué ?

L’acquéreur peut récupérer intégralement son dépôt dans plusieurs situations prévues par la réglementation :

➤ Droit de rétractation

Après la signature du contrat de réservation, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours (article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
S’il se rétracte dans ce délai, le dépôt de garantie lui est restitué intégralement, sans frais ni pénalité, dans un délai maximal de 21 jours.

➤ Conditions suspensives non réalisées

Le contrat de réservation prévoit généralement des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt immobilier.
Si la banque refuse le financement malgré les démarches de l’acquéreur, le contrat est annulé de plein droit et le dépôt doit être restitué intégralement.

➤ Modification substantielle du projet

Si, entre la réservation et la signature de l’acte, le promoteur modifie de manière significative le prix, la qualité du logement ou le délai de livraison, l’acquéreur peut refuser de signer.
Dans ce cas, le dépôt lui est également restitué.

6. Et si l’acquéreur renonce sans motif valable ?

Si l’acquéreur se désiste hors délai ou sans motif légitime prévu au contrat, il perd son dépôt de garantie.
Le promoteur est alors en droit de le conserver à titre de dédommagement pour la réservation du bien et la gestion du dossier.

7. Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire.
Cependant, dans la pratique, la majorité des promoteurs le demandent pour s’assurer du sérieux de la démarche.
Certains acceptent de le réduire ou de le différer, notamment dans les programmes très demandés ou en cas d’accord de financement déjà avancé.

8. Questions fréquentes

💬 Puis-je verser le dépôt par virement ou par chèque ?

Oui, les deux sont possibles. En pratique, le virement est souvent privilégié pour des raisons de traçabilité.

💬 Le dépôt produit-il des intérêts ?

Non. Les sommes déposées sur le compte séquestre ne produisent pas d’intérêts au profit de l’acquéreur pendant la période de blocage.

💬 Que se passe-t-il si le programme est annulé ?

Si le promoteur abandonne le projet ou ne respecte pas les délais prévus pour la signature de l’acte, le dépôt est restitué intégralement à l’acquéreur.

💬 Le dépôt est-il remboursé si je change d’avis après 10 jours ?

Non, sauf en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ou de modification majeure du projet.

9. Les précautions à prendre avant de verser le dépôt

Avant de signer et de verser le dépôt de garantie, il est essentiel de :

1. Lire attentivement le contrat de réservation : il doit préciser le prix, la surface, les matériaux, la situation du logement, et les délais prévisionnels.
2. Vérifier la destination du versement : l’ordre doit être établi au nom du notaire ou de l’établissement séquestre, jamais directement au promoteur.
3. Demander une attestation de dépôt : elle confirme que la somme est bien bloquée sur un compte séquestre.
4. Conserver une copie signée du contrat et de la preuve du versement.

À retenir

Le dépôt de garantie est une étape incontournable de la réservation en VEFA, mais c’est aussi un cadre légal protecteur pour l’acquéreur.
En respectant les règles de forme et en restant vigilant sur les conditions du contrat, vous pouvez réserver votre futur logement neuf en toute sécurité.